حتما با عبارت “این ساختمان کلنگی است “آشنایی دارید . و یا اینکه یک بار به گوشتان خورده است. به طور حتم هر سازه ای عمر مفیدی دارد که پس از طی آن ساختمان دیگر کیفیت سابق را نداشته و به عبارتی کلنگی یا قدیمی شده است. نحوه تشخیص عمر ساختمان یا سازه این جا خودش را نشان می دهد. چرا که این موضوع در قیمت ملک تاثیر بسزایی دارد. اکثر مردم ترجیح می دهند در ساختمان نوساز که با آخرین متد های روز ساخته شده باشد، زندگی کنند. این امر بر روی ارزش سازه و یا شرایط دریافت وام تاثیر بسزایی دارد.
اگر پیش از معامله ملک خریدار به مساله سن ساختمان توجهی ننماید، ممکن است بعد از معامله دچار مشکلات متعدی بشود که به راحتی قابل جبران نیست. بر طبق برخی منابع به طور متوسط عمر مفید یک ساختمان 30 سال بوده که بالاتر از این رقم، ساختمان کلنگی محسوب می شود.
سازه هایی که عمر آن ها زیر 10 سال است به عبارتی نوساز یا جوان حساب می شوند که البته قیمت بالاتری هم نسبت سایر ملک ها دارند. در ضمن ساختمان هایی که سن بین 10 تا 15 سال دارند، ساختمان هایی مطلوب هستند و قیمت متعادل تری نسبت به نوساز ها دارند که باعث می شود این ساختمان ها برای خانواده هایی که توان مالی چندان بالایی برای خرید ملک نوساز ندارند، مناسب باشد. ساختمان هایی که عمر بیشتر از 30 سال دارند در رده سازه های کلنگی قرار می گیرند که نیاز به تعمیر و نوسازی داشته و این امر در دریافت تسهیلات از جانب بانک ها بسیار موثر است.
انواع روش های تشخیص عمر ساختمان توسط کارشناسان
این سازه چند سال عمر دارد؟ چه زمانی ساخته شده؟ آیا عمر مفید آن به اتمام رسیده است؟ این ها سوالاتی هستد که همواره خریداران ملک با آن مواجه می شوند و همواره بین خریدار و فروشنده بر سر این مهم اختلاف وجود دارد. برای تشخیص عمر یک ساختمان کارشناسان روش هایی را مطرح کرده اند. به عبارتی با استفاده از این روش ها می توان سن واقعی، سن بهره برداری و سن سندی یک سازه را تخمین زد. این برآورد برای فعالیت قانونی بعد از آن بسیار مهم می باشد در اینجا چند روش که کارشناسان بر روی آن اتفاق نظر دارند را ذکر می کنیم.
اولین پی ریزی ، تولد ساختمان و شروع عمر
اولین راه تشخیص عمر یک ساختمان عمر واقعی آن است. در این مورد اختلافاتی میان کارشناسان وجود دارد، به عبارتی گروهی از مهندسان که البته تعدادشان کم نیست اعتقاد دارند که سن سازه از روزی که اولین فوندانسیون سازه تشکیل می شود و ملک پس ریزی می گردد و یا پروانه ساخت داده می شود حساب می گردد.
به عبارتی بسیاری معتقدند که از زمانی که یک ساختمان متولد می شود وپا به عرصه ی وجود می گذارد عمر آن شروع شده و سن ساختمان را از آنجا محاسبه می نمایند. اما بسیاری در مخالفت با این عقیده بیان می کنند، از اولین روزی که خریدار وارد ملک شده عمر آن شروع می شود. به عبارتی گروهی از کارشناسان معتقدند که سن ساختمان از روزی شروع می شود که خریدار کلید آن را تحویل گرفته و شروع به سکونت در آن می نماید.
یک راه دیگر هم برای فهمیدن عمر واقعی یک ساختمان وجود دارد و آن تحقیق محلی از ساکنان محله ای است که سازه در آن بنا شده که البته راه چندان مطمئنی نیست چرا که همواره ممکن است با خطا همراه باشد. چراکه قطعا هیچ کس تاریخ ساخت ملک دیگری را حفظ نمی کند. نحوه تشخیص عمر واقعی ساختمان برای بسیاری از مالکان وکسانی که در خرید و فروش املاک فعالیت دارند بسیار مهم است. چون که مجوز دریافت تسهیلات مسکن از جانب بانک ها و موسسات مالی را برای آن ها فراهم می آورد.
شروع بهره برداری ، ملاکی برای سنجش عمر ساختمان
گروهی از کار شناسان املاک سن ساختمان را از روزی که آخرین اقدامات ساخت آن تمام می شود حساب می نمایند. یعنی تمامی اقدامات عمرانی ساختمان به اتمام رسیده و زمان بهره برداری از آن فراهم شده است. مثلا زمانی که مهندسان معمار و کارگران دیگر کار نمی کنند وکلید ملک مورد نظر به دست مالکان داده می شود و آنها اقدام به سکونت در آن ملک را می نمایند. یکی از آخرین کار هایی که در ساخت سازه انجام می شود نصب کنتوراست .
همانطور که می دانید در هر ساختمانی چندین کنتور برای محاسبه میزان مصرف منابع مثل آب ، برق و تلفن وجود دارد. این کنتور ها دارای تاریخ نصب هستند. از روز تاریخ نصب آن ها می توان به سن ساختمان رسید و یا اینکه برخی از مهندسان وکارشناسان املاک بر این عقیده اند از اولین روزی که کنتو رها شروع به کار کردند عمر ساختمان شروع می شود.یعنی این گروه نه تاریخ نصب بلکه تاریخ شروع به کار کردن این کنتور ها را مبنا قرار می دهند.
عمر ثبتی ساختمان، منبعی قابل اعتماد
یکی دیگر از انواع روش های تشخیص عمر ساختمان توجه تاریخ صدور سند آن است. هنگامی که اقدامات عمرانی یک بنا به طور کامل تمام می شود، سندی که حکم پایان کار را برای را ملک دارد صادر می شود این سند مهری است بر اینکه ساختمان تمامی اقدامات لازم جهت ساخت را انجام داده و دیگر می تواند مورد استفاده قرار بگیرد. بسیاری از خریداران ملک این تاریخ را زمانی می دانند که ساختمان رسما متولد شده است و در تاریخ پایان کار آن رسما ثبت گردیده است. در این روش می توان از شهرداری ها و یا اداره ثبت اسناد و املاک استعلام کرد . معمولا اطلاعاتی که این سازمان ها در درسترس دارند مطمئن و قابل استناد است.
چرا نحوه تشخیص عمر ساختمان مهم است
فهمیدن هریک از انواع روش های محاسبه سن ساختمان که تا اینجا ذکرشده برای مالکان حائز اهمیت می باشد. مثلا اکثر بانک ها بر مبنای سن واقعی یعنی سنی که پروانه ساخت صادر و اقدامات ساخت رسما شروع می شود به مالکان وام مسکن یا تعمیر یا هرنوع دیگری از وام ها را اعطا می نمایند.
گاهی اوقات بین سن بهره داری؛ یعنی انجام آخرین اقدامات عمرانی و تاریخ صدور سند فاصله فراوانی می افتد که علت آن اغلب به دلیل بروز مشکلات ساخت وساز و تغییر دائمی هزینه های نا متعادل مصالح است که باعث ایجاد ضرر و زیان های زیادی به سازندگان می شود. در برخی مواقع نیز مشکلاتی بین مالک بنا و سازنده ی آن وجود دارد که تا رفع مشکلات ممکن است زمان زیادی سپری شود. به طور خلاصه نباید بین سن بهره برداری و تاریخ صدور سند فاصله فراوانی بیفتد زیرا بر روی عمر ساختمان تاثیر منفی می گذارد.
کلام آخر
هرکسی که بدنبال منزلی برای سکونت خود بگردد، قطعا ترجیح می دهد که ملکی نوساز داشته باشد. اکثر خریداران دوست دارند حداقل بیشتر از یک دهه از عمر ملک خریداری شده آن نگذشته باشد. در صورتی که ملکی قدیمی بخرد چند سال بعد به اجبار باید هزینه گزافی را برای تعمیر و نوسازی آن تقبل نماید که امری اجتناب ناپذیر و ناخوشایند است. به همین عل نحوه تشخیص عمر ساختمان بسیار مهم می شود. در این میان فروشندگان املاک سعی می کنند با استفاده از مزیت سن، برای خانه های نوساز تبلیغات گسترده ای انجام داده و راحت تر ملک را به فروش برسانند.
دومین موردی که در رابطه با سن املاک مورد توجه قرار می گیرد، استفاده از وام هایی است که بانک ها و موسسات مالی برای ساخت مسکن و یا تعمیر آن به مردم اختصاص می دهند دانستن سن واقعی سازه در این مورد اهمیت بسزایی دارد .افراد با استفاده از این وام ها می توانند دستی به سر و روی ملکشان بکشند.